臥房傢俱

在整個樓市下行的趨勢中，北京樓市也未能獨善其身。無論從統計數據看，還是從市場現象看，都鮮見亮點。圖/CFP
　　今年，房地產的秋天似乎早就開始了。
　　年初，著名地產預言家、華遠地產董事長任志強就提醒同行今年的日子不會很好過；9月中旬，任志強再一次表達對今年行業前景的不樂觀，認為經濟發展出現下滑時，房地產市場發展一定也會下滑，同時值得擔心的還有房企資金到位情況、市場供應壓力等。
　　來自全國統計局的數字顯示，1-8月，全國商品房銷售面積為64987萬平方米，同比下降8.3%，其中住宅銷售面積下降10.0%。北京作為一直被認為“最一線”、市場相對最堅挺的城市，在整個樓市下行的趨勢中也未能獨善其身。無論從統計數據看，還是從市場現象看，2014年的北京樓市鮮見亮點。不過對於眾多買房人而言，樓市下行至此，也已經出現了一個購房窗口期。
　　銷售量“降”字當頭
　　官方統計顯示，1-8月，北京全市商品房銷售面積為774.4萬平方米，同比下降33%；住宅銷售578.6萬平方米，同比下降31.7%。
　　北京市統計局的數字表明，全市商品房銷售面積同比增速從去年開始進入下行通道，在去年底開始出現銷售面積同比下降（去年1-12月同比下降2.1%），今年初（1-2月）懸崖式來到同比下降39.1%的水平，此後一直保持在同比下降30%以上的水平。
　　而在價格方面，國家統計局數字顯示，北京8月，新建商品住宅環比下降1.2%，二手住宅價格環比下降0.9%。北京新房價格已經連續3個月下跌，二手房價格則連續5個月下跌。同時，雖然同比價格仍然是上漲，但漲幅已經在收窄。
　　相對於銷售數據上的下降，全市房地產開發投資則是上漲的。1-8月，全市完成房地產開發投資2261.8億元，同比增長13.9%；住宅投資完成1167億元，同比增長26.8%。
　　從土地市場看，截至9月中旬，全市已經成交120宗土地，土地出讓金超過1532億元，同比增長38.8%。
　　樓市遭遇多重壓力
　　對於樓市銷量的下行，業內人士認為首先與北京樓市政策壓力密不可分。和其他多個城市相繼放鬆或取消限購不同，作為嚴厲程度首屈一指的北京，限購政策卻沒有鬆動。
　　在整個房地產降溫的背景下，6月底，呼和浩特在全國率先明文取消限購。隨後，越來越多的城市開始跟進。截至9月21日，在南京取消限購後，全國40多個限購城市，只有京滬廣深四個一線城市和珠海、三亞未取消限購。
　　北京會不會取消或者適度放鬆限購？雖然不少業內人士認為限購是遲早要退出的，在今年這種淡市退出，對市場影響不至於太大，但北京還是看不出限購放鬆的跡象。
　　7月底，北京市市長王安順在上半年經濟形勢分析會上表示，北京不會輕易放鬆限購等措施，否則會削弱結構調整的動力，影響城市可持續發展。
　　不過，相對於限購政策，限貸政策的從緊，更被業內人士視為影響樓市銷售的最大因素。
　　華遠地產董事長任志強就在最近表示，去年開始出現房地產交易量下滑，而房地產交易量的下滑就在於金融市場的不開放，銀行大幅提高了個人消費信貸利率，增加了購房成本。
　　易居中國執行總裁丁祖昱也曾結合全國市場談到，限購放鬆只是說買房人可能有了購房資格，但是購買力還是問題，樓市最核心的問題是剛需購買力不足。
　　除限購、限貸政策影響外，北京樓市在今年還面臨的一個獨有情況是，自住房影響開始蔓延。自住房一方面降低了許多購房人的入市門檻，但同時也分流了普通商品住宅市場的需求，並帶來了強烈的觀望情緒，最終導致許多樓盤降價促銷。
　　自住房衝擊區域市場
　　類似金隅匯星苑、匯景苑，一個自住房項目就能鎖定20多萬買房人，這也間接導致許多樓盤蓄客與可售房源比明顯下降。
　　9月中旬，有網站釋放了“朝陽東壩精裝學區現房均價30000”的消息。這個學區現房就是首開旗下常青藤項目。
　　在今年，首開常青藤成為北京在售老項目降價的代表。6月底，常青藤推出特價房，均價在34000-35000元/平方米，相對於此前一度在42000元/平方米水平的價格下調明顯。8月中，根據記者瞭解，常青藤的現房售價約為33000元/平方米。
　　對於首開常青藤的降價，市場分析人士就談到，常青藤所在的朝陽東壩板塊，本身就有金隅匯景苑等自住房項目競爭。這給常青藤這樣的商品住宅樓盤帶來不小的壓力。
　　自住商品房2013年開始推出，其價格低於周邊商品房30%（實際可能更多）的優勢，去年底就開始引起其他一些房企人士的擔心。北京中原地產首席分析師張大偉還認為，北京兩年7萬套自住房的供應量，對於年成交量在12萬上下的新房市場來說，無疑是個很巨大的數字。
　　而從記者前期採訪瞭解看，眾多買房人開始申購自住房，從而暫停在普通商品住宅市場出售，形成了濃重的觀望情緒，也間接導致許多樓盤蓄客與可售房源比明顯下降。
　　房價出現“點狀”鬆動
　　在上述情況下，包括朝陽東壩、通州台湖、大興亦莊、房山等區域，均出現了不同程度的降價，房企促銷的手段也愈發靈活。
　　例如在通州台湖，東亞旗下印象台湖、尚品台湖均下調了售價。最明顯的是在8月中旬，印象台湖辦公類產品從每平方米2.1萬元降到1.49萬元，降幅達6000元/平方米，住宅類產品降價也達4000元/平方米。
　　東亞新華營銷總監賈玉鵬曾對記者表示，降價主要是公司為了加速回款、尋求拿地，目前不少地塊底價成交，是一個拿地擴張的好時機。
　　但接近東亞新華的人士也透露，印象台湖也感受到自住房分流的市場需求，加上區域其他樓盤競爭壓力，因此選擇了降價。
　　同在台湖板塊，首開萬科聯合開發的台湖新城·公園裡項目，今年上半年入市，成交均價約2.7萬元/平方米，相對於去年底預期超過3萬元/平方米的售價，實際推盤價格下調了。而這背後也有萬科因應市場走勢和限價，將精裝房改為毛坯房的原因。
　　今年，採取諸如特價房、零首付之類靈活促銷手段的房企和項目還有很多，諸如北京城建在亦莊的海梓府，京投萬科在丰台的西華府，合景在房山的合景領峰，合生在通州的濱江帝景，等等。
　　萬科集團高級副總裁、北京萬科總經理毛大慶在接受記者採訪時表示，現在是非常典型的市場狀態，已經沒有或者說找不到太多投資性需求，剛需占非常大的比重，價格是很重要的決心因素。價格只要合理，定位準確，還是有不少賣得不錯的項目。因此，房企平價或者以某種方式促銷推盤，已經是常態。
　　（下轉A特16版）　　（原標題：樓市步入慢行道 購房窗口期顯現？(1)）