在整個樓市下行的趨勢中,北京樓市也未能獨善其身。無論從統計數據看,還是從市場現象看,都鮮見亮點。圖/CFP
  今年,房地產的秋天似乎早就開始了。
  年初,著名地產預言家、華遠地產董事長任志強就提醒同行今年的日子不會很好過;9月中旬,任志強再一次表達對今年行業前景的不樂觀,認為經濟發展出現下滑時,房地產市場發展一定也會下滑,同時值得擔心的還有房企資金到位情況、市場供應壓力等。
  來自全國統計局的數字顯示,1-8月,全國商品房銷售面積為64987萬平方米,同比下降8.3%,其中住宅銷售面積下降10.0%。北京作為一直被認為“最一線”、市場相對最堅挺的城市,在整個樓市下行的趨勢中也未能獨善其身。無論從統計數據看,還是從市場現象看,2014年的北京樓市鮮見亮點。不過對於眾多買房人而言,樓市下行至此,也已經出現了一個購房窗口期。
  銷售量“降”字當頭
  官方統計顯示,1-8月,北京全市商品房銷售面積為774.4萬平方米,同比下降33%;住宅銷售578.6萬平方米,同比下降31.7%。
  北京市統計局的數字表明,全市商品房銷售面積同比增速從去年開始進入下行通道,在去年底開始出現銷售面積同比下降(去年1-12月同比下降2.1%),今年初(1-2月)懸崖式來到同比下降39.1%的水平,此後一直保持在同比下降30%以上的水平。
  而在價格方面,國家統計局數字顯示,北京8月,新建商品住宅環比下降1.2%,二手住宅價格環比下降0.9%。北京新房價格已經連續3個月下跌,二手房價格則連續5個月下跌。同時,雖然同比價格仍然是上漲,但漲幅已經在收窄。
  相對於銷售數據上的下降,全市房地產開發投資則是上漲的。1-8月,全市完成房地產開發投資2261.8億元,同比增長13.9%;住宅投資完成1167億元,同比增長26.8%。
  從土地市場看,截至9月中旬,全市已經成交120宗土地,土地出讓金超過1532億元,同比增長38.8%。
  樓市遭遇多重壓力
  對於樓市銷量的下行,業內人士認為首先與北京樓市政策壓力密不可分。和其他多個城市相繼放鬆或取消限購不同,作為嚴厲程度首屈一指的北京,限購政策卻沒有鬆動。
  在整個房地產降溫的背景下,6月底,呼和浩特在全國率先明文取消限購。隨後,越來越多的城市開始跟進。截至9月21日,在南京取消限購後,全國40多個限購城市,只有京滬廣深四個一線城市和珠海、三亞未取消限購。
  北京會不會取消或者適度放鬆限購?雖然不少業內人士認為限購是遲早要退出的,在今年這種淡市退出,對市場影響不至於太大,但北京還是看不出限購放鬆的跡象。
  7月底,北京市市長王安順在上半年經濟形勢分析會上表示,北京不會輕易放鬆限購等措施,否則會削弱結構調整的動力,影響城市可持續發展。
  不過,相對於限購政策,限貸政策的從緊,更被業內人士視為影響樓市銷售的最大因素。
  華遠地產董事長任志強就在最近表示,去年開始出現房地產交易量下滑,而房地產交易量的下滑就在於金融市場的不開放,銀行大幅提高了個人消費信貸利率,增加了購房成本。
  易居中國執行總裁丁祖昱也曾結合全國市場談到,限購放鬆只是說買房人可能有了購房資格,但是購買力還是問題,樓市最核心的問題是剛需購買力不足。
  除限購、限貸政策影響外,北京樓市在今年還面臨的一個獨有情況是,自住房影響開始蔓延。自住房一方面降低了許多購房人的入市門檻,但同時也分流了普通商品住宅市場的需求,並帶來了強烈的觀望情緒,最終導致許多樓盤降價促銷。
  自住房衝擊區域市場
  類似金隅匯星苑、匯景苑,一個自住房項目就能鎖定20多萬買房人,這也間接導致許多樓盤蓄客與可售房源比明顯下降。
  9月中旬,有網站釋放了“朝陽東壩精裝學區現房均價30000”的消息。這個學區現房就是首開旗下常青藤項目。
  在今年,首開常青藤成為北京在售老項目降價的代表。6月底,常青藤推出特價房,均價在34000-35000元/平方米,相對於此前一度在42000元/平方米水平的價格下調明顯。8月中,根據記者瞭解,常青藤的現房售價約為33000元/平方米。
  對於首開常青藤的降價,市場分析人士就談到,常青藤所在的朝陽東壩板塊,本身就有金隅匯景苑等自住房項目競爭。這給常青藤這樣的商品住宅樓盤帶來不小的壓力。
  自住商品房2013年開始推出,其價格低於周邊商品房30%(實際可能更多)的優勢,去年底就開始引起其他一些房企人士的擔心。北京中原地產首席分析師張大偉還認為,北京兩年7萬套自住房的供應量,對於年成交量在12萬上下的新房市場來說,無疑是個很巨大的數字。
  而從記者前期採訪瞭解看,眾多買房人開始申購自住房,從而暫停在普通商品住宅市場出售,形成了濃重的觀望情緒,也間接導致許多樓盤蓄客與可售房源比明顯下降。
  房價出現“點狀”鬆動
  在上述情況下,包括朝陽東壩、通州台湖、大興亦莊、房山等區域,均出現了不同程度的降價,房企促銷的手段也愈發靈活。
  例如在通州台湖,東亞旗下印象台湖、尚品台湖均下調了售價。最明顯的是在8月中旬,印象台湖辦公類產品從每平方米2.1萬元降到1.49萬元,降幅達6000元/平方米,住宅類產品降價也達4000元/平方米。
  東亞新華營銷總監賈玉鵬曾對記者表示,降價主要是公司為了加速回款、尋求拿地,目前不少地塊底價成交,是一個拿地擴張的好時機。
  但接近東亞新華的人士也透露,印象台湖也感受到自住房分流的市場需求,加上區域其他樓盤競爭壓力,因此選擇了降價。
  同在台湖板塊,首開萬科聯合開發的台湖新城·公園裡項目,今年上半年入市,成交均價約2.7萬元/平方米,相對於去年底預期超過3萬元/平方米的售價,實際推盤價格下調了。而這背後也有萬科因應市場走勢和限價,將精裝房改為毛坯房的原因。
  今年,採取諸如特價房、零首付之類靈活促銷手段的房企和項目還有很多,諸如北京城建在亦莊的海梓府,京投萬科在丰台的西華府,合景在房山的合景領峰,合生在通州的濱江帝景,等等。
  萬科集團高級副總裁、北京萬科總經理毛大慶在接受記者採訪時表示,現在是非常典型的市場狀態,已經沒有或者說找不到太多投資性需求,剛需占非常大的比重,價格是很重要的決心因素。價格只要合理,定位準確,還是有不少賣得不錯的項目。因此,房企平價或者以某種方式促銷推盤,已經是常態。
  (下轉A特16版)  (原標題:樓市步入慢行道 購房窗口期顯現?(1))
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